Wer Wohnraum sucht, steht derzeit vor einer großen Herausforderung. In den letzten fünf Jahren sind die Wohnkosten explodiert, gerade in den Universitätsstädten sind die Mieten sehr hoch.
Die Zahlen für Wien als größte Universitätsstadt Österreichs sind alarmierend: Eine Wohnung im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, grob gesagt im Neubau kostet hier derzeit bei 14,9 Euro brutto, also inkl. Betriebskosten und Umsatzsteuer. Eine Wohnung im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, grob gesagt im Altbau, liegt bei 12,1 Euro brutto pro Quadratmeter. Zudem sind die meisten Verträge im privaten Sektor befristet, oft nur auf drei bis fünf Jahre.
Genossenschaftswohnungen mit 9,6 Euro brutto und Gemeindewohnungen mit 9,2 Euro brutto pro Quadratmeter sind günstiger. Sie punkten auch mit unbefristeten Verträgen. Allerdings sind sie oft verbunden mit teils hohen Finanzierungsbeiträgen und langen Wartefristen. (Zahlen, Quelle: Mikrozensus 2023 Statistik Austria)
Mietverträge in Wohngemeinschaften (= WG´s) sind eine Möglichkeit, Wohnung und Mietkosten auf mehrere Personen aufzuteilen. Die durchschnittlichen Wohnkosten in Wohngemeinschaften betragen 467 Euro pro Monat. Für Wohnungen im Altbau gelten zudem gesetzliche Mietzinsobergrenzen, deren rechtliche Prüfung beantragt werden kann, für Wohnungen im Neubau leider nicht. Die Mietverträge können befristet (ohne Enddatum) oder unbefristet (mit Enddatum) abgeschlossen werden.
Allerdings gibt es bei der Vertragsgestaltung Einiges zu beachten. Wir stellen drei Varianten vor, die ein Zusammenleben regeln können:
Variante 1 – der/die Vermieter:in schließt einen Hauptmietvertrag über die ganze Wohnung mit allen Mitbewohner:innen als Hauptmieter:innen ab:
Hier sind alle Bewohner:innen gleichberechtigte Mitmieter:innen und können alle Räume gleichberechtigt nutzen. Welches Zimmer die jeweilige Privatsphäre welches WG-Mitglieds ist, muss untereinander ausgemacht werden, ebenso welches WG-Mitglied welchen Anteil an der Miete trägt. Alle Mitmieter:innen schulden dem/der Vermieter:in den Mietzins gemeinsam und „solidarisch“. Das bedeutet: Zahlt ein WG-Mitglied die Miete nicht, kann der/die Vermieter:in sich die gesamte Summe leider auch von einem anderen beliebigen WG-Mitglied holen. Will ein Mitglied kündigen oder soll ein befristeter Hauptmietvertrag verlängert werden, müssen alle anderen und der/die Vermieter:in zustimmen.
Schon im Hauptmietvertrag sollten die WG-Mitglieder deshalb mit dem/der Vermieter:in Regelungen für den Wechsel von WG-Mitgliedern vereinbaren; etwa, dass eine ausziehende Person ihre Mitmietrechte an eine andere Person abtreten kann. Gelingt dies nicht, sollten die WG-Mitglieder in einer eigenen WG-Vereinbarung nicht nur untereinander regeln, wie hoch die einzelnen Mietanteile sind und wie die Zimmer genutzt werden, sondern auch wie man intern damit umgeht, wenn Personen die WG verlassen. Wenn ein WG-Mitglied auszieht, dann sollten sich die Übrigen von ihm eine Vollmacht geben lassen, damit sie alle Angelegenheiten hinsichtlich des Mietvertrages an seiner/ihrer Stelle regeln können; gleichzeitig sollten die in der Wohnung verbleibenden WG-Mitglieder gegenüber der ausziehenden Person erklären, dass man sie bezüglich eventueller Forderungen der Vermieter:innenseite schad- und klaglos hält.
Dies Variante ist also dann unproblematisch, wenn alle Hauptmieter:innen gleich lang mieten wollen, alle immer pünktlich die Miete zahlen und alle einer Meinung (z.B. hinsichtlich der Zimmereinteilung) sind. Sie kommt in der Praxis nicht so selten vor.
Variante 2 – der/die Vermieter:in schließt einen Hauptmietvertrag über die ganze Wohnung mit nur einem WG-Mitglied als Hauptmieter:in ab:
Diese:r Hauptmieter:in schließt dann Untermietverträge mit den anderen WG-Bewohner:innen über die Nutzung von jeweils einem Zimmer gegen einen an ihn zu bezahlenden Untermietzins ab, verbunden mit dem Recht, die im Untermietvertrag näher bezeichneten weiteren Räume der Wohnung (WC, Bad, Küche, …) gemeinsam mit dem/der Hauptmieter:in und den anderen Untermieter:innen mitzubenützen. Der/Die Hauptmieter:in übernimmt die gesamte Verantwortung über die Bezahlung der Miete an den/die Vermieter:in; wenn Untermieter:innen kündigen, muss sich der/die Hauptmieter:in selber um neue Untermieter:innen kümmern, damit/sie er nicht mit weniger Einnahmen dasteht.
Jede/r Untermieter:in muss dem/der Hauptmieter:in nur den Untermietzins für sein/ihr Zimmer und die Mitbenützungsrechte an den gemeinschaftlichen Räumen zahlen. Er/sie kann vom/von der Vermieter:in oder vom/von der Hauptmieter:in nicht für die Zahlung des Hauptmietzinses oder der anderen Untermietzinse in Anspruch genommen werden.
Wenn der/die Hauptmieter:in kündigt und auszieht oder gekündigt wird, besteht kein Anspruch, dass der Hauptmietvertrag auf die Untermieter:innen übertragen wird. Alle WG-Mitglieder sollten sich deshalb überlegen, wer von Ihnen wahrscheinlich am längsten in der Wohnung bleiben wird und wer das höchste Einkommen hat. Der/diejenige sollte Hauptmieter:in werden.
Diese Variante ist dann sinnvoll, wenn es eine/n Hauptmieter:in gibt, der/die am längsten in der WG bleibt und der/die genug Geld hat, um etwaige Mietzinsausfälle zu decken bzw., der/die bereit ist, ein gewisses Risiko einzugehen. Diese Variante kommt in der Praxis eher häufig vor.
Variante 3 – Der/die Vermieter:in schließt mit jedem WG-Mitglied einzeln einen Mietvertrag über das Recht auf die ausschließliche Nutzung eines Zimmers und die Mitnutzung der Gemeinschaftsräume (Küche, Bad,….) der Wohnung ab:
Damit ist jedes WG-Mitglied Hauptmieter:in seines Zimmers und hat damit zusammenhängend das Recht auf Benützung der Gemeinschaftsräume der Wohnung (WC, Bad, Küche etc) gemeinsam mit den anderen. Damit ist von Vornherein klar , wer welches Zimmer benutzen darf. Der/die Vermieter:in kann von jedem WG-Mitglied nur die Bezahlung seiner Miete fordern und nicht die Miete für die restlichen Zimmer.
Wenn nur ein Hauptmieter kündigen will, so ist dies möglich, auch, wenn die anderen Hauptmieter nicht kündigen. Die einzelnen Hauptmieter:innen haben allerdings kein Mitspracherecht, an wen ein freigewordenes Zimmer vermietet wird.
Dieser Blog-Artikel wurde gemeinsam mit Susanne Peinbauer erstellt. Susanne ist Expertin für Wohnen und arbeitet im Team der Arbeiterkammer Wien.
Weiterführende Links:
Mietwohnungen | Arbeiterkammer Wien, Seite 10 -14
A&W-Blog | Wohnen muss wieder leistbar sein!